Analise as armadilhas dos contratos de gaveta
Por Cássia Carolinda

A operação oferece riscos tanto para o mutuário do SFH como para o gaveteiro


Ao assinar um contrato de gaveta para compra e venda de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as duas partes envolvidas entendem que estão fazendo um bom negócio. Contrato de gaveta é o documento assinado pelo comprador com o mutuário, sem conhecimento e, portanto, sem autorização do agente financeiro.

O financiamento e a escritura continuam em nome do mutuário original, mas é o segundo comprador (gaveteiro) quem tem a posse do imóvel e faz os pagamentos. Em geral, evita-se a transferência legal por causa dos custos, da burocracia, necessidade de comprovação de renda, comenta a advogada especializada em direito imobiliário Eliane Fernandes Vieira, do Escritório Fernandes Vieira Advogados Associados.

Mas, como a transferência dos contratos de financiamento imobiliário sem a concordância da instituição financeira é vedada nos contratos do SFH, tanto o mutuário como o gaveteiro correm o risco de mais cedo ou mais tarde ter de enfrentar problemas, alerta Eliane.


Vulnerabilidade

O gaveteiro precisa contar sempre com a boa vontade do mutuário para resolver qualquer problema com o banco, até para recorrer à Justiça, caso haja abuso ou descumprimento de alguma cláusula contratual. Eliane diz que é comum o gaveteiro ter uma procuração para representar o mutuário e, no término do financiamento, transferir a propriedade para o próprio nome. Mas essa providência é inócua porque a lei proíbe que a pessoa seja, ao mesmo tempo, mandante e mandatário. Ou seja, procurador de uma causa que vai beneficiar a si mesmo.

A procuração poderia ser feita em nome de uma terceira pessoa, mas isso tende a ampliar o risco envolvido na operação, alerta.

Sendo assim, no término do pagamento de todas as parcelas do financiamento, será preciso que o mutuário original vá até o banco para liberar a hipoteca do imóvel e, depois, transfira a escritura para o nome do gaveteiro. Como esses contratos normalmente são de longo prazo, muitas vezes o mutuário original já está morando em outra cidade ou em endereço desconhecido. Pior ainda quando já faleceu e os herdeiros incluem o imóvel financiado no inventário. Uma situação que, com certeza, será resolvida apenas na Justiça e trará muita dor de cabeça para o gaveteiro.

A complicação pode ir além. Se o mutuário original sofrer alguma execução judicial para pagar dívidas, o imóvel poderá até mesmo ser penhorado. E, mais uma vez, a saída será o gaveteiro recorrer à Justiça. Difícil é avaliar se sairá vitorioso nesse tipo de ação, já que existem decisões judiciais nos dois sentidos, explica a advogada.


Inadimplência

O principal risco do mutuário será aparecer como inadimplente, ter o nome incluído em listas de devedores e problemas de restrição de crédito, caso o gaveteiro deixe de pagar a prestação. Na hipótese de que compre outra unidade, ficará impedido de usar recursos da conta vinculada do FGTS, porque a lei proíbe que uma pessoa que já é proprietária de um imóvel adquira outro usando recursos do fundo.


Regularização

O melhor caminho para evitar todos esses problemas é transferir o financiamento para o nome do gaveteiro, explica Lodovico Lancellotti Neto, gerente de mercado da Caixa Econômica Federal. Ele acrescenta que, nos contratos com prestações calculadas pelo Sacre ou pelo SAC, o saldo devedor tende a decrescer. Por isso, a transferência do financiamento não vai levar, necessariamente, a uma prestação maior.

Neto lembra ainda que a Lei n.º 10.150/2000 reconhece como válidos os contratos de gaveta, com firma reconhecida, assinados até 26 de outubro de 1996. E a Empresa Gestora de Ativos (Emgea), detentora dos créditos de financiamentos habitacionais da Caixa assinados até 1996, vem oferecendo descontos variados para a quitação antecipada da dívida, inclusive para os gaveteiros. Mas a liberação da hipoteca é feita em nome do mutuário original, que deverá transferir a escritura para o nome do gaveteiro.