Inadimplente pode perder imóvel rapidamente
Por Cássia Carolinda
O mutuário inadimplente pode perder rapidamente o
imóvel. Agentes financeiros estão preferindo a via extrajudicial para a retomada
da unidade.
Os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que
ficam anos a fio pagando as prestações do imóvel financiado e por algum motivo,
como desemprego ou queda na renda familiar, não conseguem mais honrar as
obrigações correm o risco de, num curto espaço de tempo, terem o imóvel retomado
pelo agente financeiro e vendido em leilões. Isso ocorre porque a Lei n.º
5.741/71 e o Decreto-Lei n.º 70/66 permitem que o agente financeiro promova a
execução administrativa ou extrajudicial da dívida, caso o mutuário atrase o
pagamento das prestações por três meses ou mais.
Essas duas legislações adotam procedimentos diferentes para a retomada do bem,
mas a grande maioria dos agentes financeiros prefere aplicar as normas do
Decreto-Lei n.º 70/66, extrajudicial, porque o trâmite é rápido e não concede ao
mutuário a oportunidade de defesa, explica o advogado Ronaldo Bertaglia,
especializado em direito imobiliário. O procedimento é o seguinte:
Depois de constatar que o mutuário está inadimplente por três meses, o banco
envia a cobrança extrajudicial, por meio de agente fiduciário, dos valores
integrais das parcelas vencidas mais os ônus contratuais e comissões. Se o
mutuário não liquidar o débito no prazo de 20 dias, o contrato é considerado
vencido e o agente financeiro passa a exigir a dívida integral, ou seja,
prestações atrasadas mais o saldo devedor.
A partir daí, o imóvel é encaminhado a leilão para pagamento da dívida, privando
o mutuário de discutir os vícios contratuais e o próprio procedimento executivo,
enquanto estiver residindo no imóvel, explica Bertaglia. Ele acrescenta que,
nesse caso, o mutuário devedor só poderá defender-se numa situação muito remota
e mesmo assim depois que o imóvel for vendido a terceiro.
Já pela Lei n.º 5.741/71, que os bancos preferem ignorar, a cobrança da dívida
ocorre judicialmente. Depois de constatar o atraso no pagamento, dita a lei, o
mutuário deverá ser citado para pagar o valor do crédito reclamado ou
depositá-lo em juízo em até 24 horas. Se não pagar a dívida, acrescida das
custas e dos honorários advocatícios, o agente financeiro poderá penhorar o
imóvel hipotecado.
Ainda assim, o mutuário terá um prazo de dez dias contados da data de penhora
para contratar um advogado e contestar a execução da dívida. E, enquanto estiver
com o processo em discussão na Justiça e não houver sentença, o imóvel não
poderá ir a leilão, explica Bertaglia.
O advogado especializado em direito imobiliário entende que o mutuário tem meios
de impedir que o agente financeiro recorra à execução extrajudicial. Se não
tiver mais condições de continuar pagando a dívida, o mutuário deverá, antes de
completar três meses de inadimplência, entrar com uma ação na Justiça com o
pedido de revisão do contrato.
Fonte: O Estado de S.Paulo